A Medida Provisória 1085/2021 convertida na Lei 14.382 de 27 de junho de 2022 dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp); altera a Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, nos seguintes temas
Averbação do Memorial de Incorporação. Alteração do artigo 32 e revogação do inciso “o” e do parágrafo 2º do artigo 32.
O Incorporador poderá alienar ou onerar unidades autônomas, após ter arquivado no cartório competente do registro de imóveis o respectivo Memorial de Incorporação, na forma do art. 32, com nova redação, da Lei 4.591 de 1964, e cumpridas as demais exigências para o referido arquivamento.
Art. 32. O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro de imóveis competente, do memorial de incorporação composto pelos seguintes documentos:
(…)
O caput do artigo 32, passou a vedar a alienação ou oneração de frações ideais sem o prévio registro do memorial de incorporação. Até então, o incorporador não poderia negociar sobre as unidades autônomas.
A lei 4591/64 desde sua redação original admitiu a possibilidade da alienação de fração ideal de terreno e de unidades imobiliárias mesmo não havendo ainda o registro de incorporação, desde que não haja oferta pública. O artigo 30 da lei admite a venda sem o registro do memorial de incorporação, colocando na condição de incorporador os proprietários e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em condomínio, sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras.
O parágrafo único do artigo 29 vem admitir a venda mesmo com o projeto ainda não aprovado, desde que não haja oferta pública, afirmando que ‘presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como incorporador. ”
A lei 13.482 de 2022 elimina a exigência do Atestado de Idoneidade Financeira fornecida por estabelecimento de crédito que opere no País há mais de cinco anos, revogando o inciso “o” do artigo 32. A revogação do parágrafo 2º acaba com a irretratabilidade do contrato de compra e venda.
A iniciativa e a responsabilidade das incorporações imobiliárias caberão ao INCORPORADOR, que somente poderá ser:
1) – O proprietário do terreno; o promitente comprador; o cessionário deste ou promitente cessionário, com título de propriedade de terreno, ou promessa irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta.
2)- O Construtor, na qualidade de incorporador deverá ser investido, pelo proprietário do terreno, o promitente comprador e cessionário deste ou promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa da Lei 4.591/64 e se transcreva o disposto no parágrafo 4º do art. 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais do terreno, mas se obrigará pessoalmente pelos atos que praticar na qualidade de incorporador.
3) – O Corretor, a quem cabe todas as exigências impostas ao construtor quanto ao terreno. Também estará na qualidade de mandatário igual ao construtor.
b) Averbação da Incorporação e da Instituição do Condomínio
A Lei 13.482/22 passa a considerar um ato único a averbação do Memorial de Incorporação e da Instituição do Condomínio, sendo assim deve eliminar os custos de registro em duplicidade, como foi feito até então.
Como pode-se dizer que é o fim da distinção entre o registro da incorporação e a instituição do condomínio? O memorial de incorporação tem como objetivo detalhar “ o que será feito” o que o incorporador promete entregar. A instituição do condomínio vai detalhar “ o que foi feito” e o que o incorporador está entregando. Podendo constituir um único ato, mas em momentos diferentes, como partes de um ato.
A instituição do condomínio nos remete ao condomínio edilício que vem de edificado. Como instituir o condomínio se a edificação ainda não existe? A diferença entre o condomínio de construção e o condomínio de utilização sempre foi clara e objetiva.
As obrigações dos condôminos no condomínio de construção são delineadas em função da conclusão da construção, principalmente na venda a preço de custo. Por outro lado, as obrigações dos condôminos no condomínio edilício são determinadas em função de sua utilização e convivência num espaço comum.
A nova redação do inciso “i” e do inciso “j” vem incluir a descrição da futura unidade imobiliária, sua utilização, e a minuta da convenção de condomínio disciplinando o uso das futuras unidades e partes comuns do conjunto imobiliário possibilitando o ato único do registro da incorporação e da especificação do condomínio, como traz a nova redação do parágrafo 15º do artigo 32.
. § 15. O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único.
Prazo de Carência
O Incorporador poderá fixar para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe é lícito desistir do empreendimento. A fixação do prazo de carência será feita por declaração, onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento. Pode ser, por exemplo, a aprovação de financiamento, a venda de um determinado percentual das unidades ou qualquer outro fato futuro que possa inviabilizar a incorporação.
Findo o prazo de carência sem que tenha havido a denúncia da incorporação esta se efetiva sem a necessidade de qualquer ato.
A negociação das frações ideais poderá ocorrer por carta proposta ou documento de ajuste preliminar, que deverá após o prazo de carência ser celebrado o respectivo contrato. Caso a incorporação não se efetive, os valores recebidos deverão ser devolvidos aos adquirentes ou candidatos à aquisição, integralmente.
Em uma visão mais prática, o registro da incorporação prevê duas etapas distintas que devem ser conduzidas paralelamente e em ambos os casos especificadas nos arts. 32 a 34 da lei 4591/64.
Com a nova redação do artigo 33 pela lei 14.382 de 2002
A concretização da incorporação se dará por qualquer um dos atos:
Por meio da formalização da alienação ou da oneração de alguma unidade futura
Contratação de financiamento para a construção ou
Início das obras do empreendimento.
A alteração deixa expresso os atos que concretizam uma incorporação, sendo que não ocorrendo nenhum deles a incorporação não efetivou, e o incorporador deve averbar as certidões vencidas antes de negociar unidades imobiliárias.
Enquanto não concretizada a incorporação o procedimento deve ser realizado a cada 180 dias.
Extinção do Patrimônio de Afetação
Sem necessidade de deixar expresso, a lei introduz a extinção do patrimônio de afetação, garantia tão importante, para as unidades não vendidas até a conclusão das obras. Afinal bastava a outorga da escritura aos adquirentes que o patrimônio de afetação estaria extinto.
Esta alteração não vem ajudar em nada, muito pelo contrário, além de acarretar mais custos de averbação, o que não era necessário considerando a natureza da afetação.
Reflexo Tributário
Vamos esclarecer que, mesmo extinto o patrimônio de afetação para as unidades não vendidas em construção quando não houver financiamento bancário, não significa que vai afetar a tributação pelo RET-Regime Especial de Tributação, pois o tema já foi esclarecido na lei 13.970/19 que incluiu o artigo 11A na lei 10.931/04 onde a tributação especial se aplica a todas as unidades que compõe a incorporação independente da data da venda.
Art. 11-A. O regime especial de tributação previsto nesta Lei será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.
Obrigatoriedade do Incorporador Convocar Assembleia para a Eleição da Comissão de Representantes.
Outra novidade trazida pela lei é a obrigatoriedade da convocação da Assembleia para a eleição da Comissão de Representantes, sem, contudo, alterar a função desta comissão de representantes na venda a preço de custo e na venda a preço fechado.
Mais uma alteração inútil que não traz nenhum benefício ao setor.
A alteração do artigo 50 da Lei 4591/64, não resultou em nenhum benefício para os adquirentes ou para o financiador quando da venda a preço fechado, só vem acarretar mais uma obrigação inútil ao incorporador que deverá no prazo de 6 (seis) meses, a contar da data do registro do memorial de incorporação convocar a assembleia geral para eleição da comissão de representantes, sempre que houver registro do Patrimônio de Afetação.
O artigo 31E introduzido pela Lei 10.931/04 já trazia expressamente a obrigatoriedade da Comissão de Representantes no Patrimônio de Afetação, mas no caso de falência ou insolvência civil do incorporador, e no caso de paralização da obra prevista no artigo 43. Justifica-se, uma vez que a obra passa a ser administrada pelos adquirentes através da Comissão de Representantes eleita para este fim.
A alteração do artigo 50 obrigando o incorporador a convocar a assembleia para eleição da comissão, na venda com preço fechado, em condições normais do andamento da obra, não se justifica. Até então a Comissão de Representantes era um direito, tanto do incorporador, do construtor como dos adquirentes, podendo qualquer interessado convocar a Assembleia para eleger a comissão.
Com a nova redação passa a ser uma obrigação do incorporador, sem nenhum sentido prático.
Vejamos qual é a função da Comissão de Representantes na Lei.
A construção de imóveis, objeto de incorporação poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração e poderá estar incluída no contrato com o incorporador ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor
Comissão de Representantes
Na construção de imóveis por empreitada a Comissão de Representantes, tem como função:
a)- Fiscalizar o andamento da obra e a obediência ao projeto e às especificações exercendo as demais obrigações inerentes à sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção.
b)- Fiscalizar o cálculo do reajuste na contratação por empreitada reajustável.
Na construção pelo regime de administração a Comissão de Representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato:
a)- Examinar os balancetes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação.
b)- Fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes.
c)- Contratar em nome do Condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudique outro condômino e não estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor.
d)- Fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção.
e)- Exercer as demais obrigações inerentes a sua função representativa dos contratantes e fiscalizadora da construção, e praticar todos os atos necessários ao funcionamento regular do condomínio.
Respeitados os limites da lei o contrato de construção quando firmado pelo Condomínio de Construção poderá discriminar as atribuições da Comissão e deverá dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento de vagas eventuais.
Das assembleias
As Assembleias poderão ser convocadas pelos condôminos ou adquirentes, contratantes da construção, organizados na forma de Condomínio de Construção na forma do art. 49 da Lei 4591/64
